Перенос сроков уплаты аренды

Правительство России утвердило механизм предоставления отсрочки платежей за аренду государственной и муниципальной недвижимости для отраслей, наиболее пострадавших из-за пандемии коронавируса. Соответствующее постановление опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации.

На какие виды имущества распространяется отсрочка?

Отсрочка по уплате арендных платежей распространяется на государственное, муниципальное и частное имущество (за исключением жилых помещений).

На какой срок вводится отсрочка?

До 1 октября 2020 года, начиная с даты введения в регионе режима повышенной готовности или ЧС.

Кто может воспользоваться отсрочкой?

Организации и ИП, осуществляющие деятельность в отраслях, наиболее пострадавших от коронавирусной инфекции.

Правительством утверждены требования к условиям и срокам отсрочки

– оплатить отсроченную задолженность арендаторы смогут в течение 2 лет, то есть в период с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года

– владельцу недвижимости запрещено вводить дополнительные платежи в связи с предоставлением отсрочки и применять к арендатору штрафы или другие меры ответственности за несоблюдение порядка и сроков оплаты

– также арендодателям рекомендовано снизить размер арендной платы по соглашению с арендатором.

ОТСРОЧКА ПО УПЛАТЕ НАЛОГОВ ДЛЯ АРЕНДОДАТЕЛЕЙ

Арендодатели Калининградской области смогут получить отсрочку по уплате налогов, если предоставят пользователю помещения отсрочку по арендной плате.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.05.2020 № 699 владелец недвижимости может отсрочить уплату налога на имущество организаций, земельного налога и НДФЛ сроком до 6 месяцев.

Арендодатели смогут получить отсрочку на 6 месяцев по уплате отдельных налогов и авансовых платежей по ним.

Больше информации о данной мере поддержки здесь.

МЕХАНИЗМ ПЕРЕНОСА СРОКОВ УПЛАТЫ АРЕНДЫ В ОТНОШЕНИИ ЧАСТНОГО ИМУЩЕСТВА

Какие НПА регулируют предоставление отсрочки?

• Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Статья 19;
• Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».

1)Условия по предоставлении отсрочки

В отношении договоров аренды недвижимого имущества, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

2) Рекомендовано снижение размера арендной платы

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

МЕХАНИЗМ ПЕРЕНОСА СРОКОВ УПЛАТЫ АРЕНДЫ В ОТНОШЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО ИМУЩЕСТВА (ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ)

Какие НПА регулируют предоставление отсрочки?

• Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р (ред. от 28.04.2020) «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства»
• Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Статья 19;
• Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».

Согласно п. 5, требований к условиям отсрочки Постановления Правительства РФ № 439 «Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями».

В этой связи принято Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р, уточняющее предоставление отсрочки в отношении государственного имущества.

1) Обязательная отсрочка по арендной плате

— в течение 7 рабочих дней со дня обращения арендаторов — СМСП, включенных в единый реестр СМСП, заключается дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендных платежей по договорам аренды федерального имущества за апрель — июнь 2020 г. на срок, предложенный такими арендаторами, но не позднее 31 декабря 2021 г.;

2) Освобождение от уплаты арендных платежей

— в течение 7 рабочих дней со дня обращения арендаторов — СМСП, включенных в единый реестр СМСП, осуществляющих деятельность
в наиболее пострадавших отраслях, заключается дополнительное соглашение, предусматривающих освобождение таких арендаторов от уплаты арендных платежей за апрель — июнь 2020 г.

Освобождение от уплаты указанных арендных платежей осуществляется в случае, если договором аренды предусмотрено предоставление в аренду федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации (в том числе земельных участков), в целях его использования для осуществления указанного вида деятельности (видов деятельности), и при наличии документов, подтверждающих использование соответствующего имущества для осуществления указанного вида деятельности (видов деятельности).

3)      Рекомендовано снижение размера арендной платы

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Органам государственной власти субъектов РФ рекомендовано предоставить меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физ. Лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости на срок, который предоставлена отсрочка.

Что делать, если арендодатель не идет на отсрочку?

Дополнительные правовые институты, которые могут применяться к договорным отношениям при возникновении кризисной ситуации:

•  обстоятельства непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ);

•  невозможность исполнения обязательства (ст. 416 и 417 ГК РФ).

Ст. 416 ГК РФ позволяет прекратить обязательства, если обе стороны договора объективно не могут их исполнить;

•  существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Положения ст. 451 ГК РФ позволяют инициировать изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Если в вашем договоре не обозначены конкретные виды форс-мажорных обстоятельств, вы можете обратиться к Гражданскому кодексу, где п. 3 ст. 401 устанавливает, что лицо, не исполнившее обязательство или исполнившее его ненадлежащим образом, несёт ответственность, если нет доказательства, что исполнение оказалось невозможным из-за непреодолимой силы (то есть форс-мажора).

Чтобы применить положения о форс-мажоре в конкретных сделках, прежде всего необходимо оценить условия договора – этот пункт должен быть прописан надлежащим образом с подробным перечислением обстоятельств, которые можно считать форс-мажорными. Необходимо проработать стратегию защиты: невозможность исполнения обязательства должна быть связана с текущим коронавирусом. Вы можете апеллировать к указам и актам госорганов, которые уже обозначили коронавирус в качестве обстоятельства непреодолимой силы (например, Постановление Правительства Калининградской области от 16 марта 2020 года № 134 «О введении на территории Калининградской области режима повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Калининградской области и некоторых мерах по предотвращению распространения в Калининградской области новой коронавирусной инфекции», соответствующие распоряжения Роспотребнадзора и т. д.). В остальных случаях применение положений о форс-мажоре – это исключительно добровольная мера.