Что делать, если арендодатель не предоставляет отсрочку?

Меры поддержки в отношении арендных отношений регулируются следующими нормативно-правовыми актами:

• Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Статья 19;
• Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»;
• Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р (ред. от 28.04.2020) «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства».

Дополнительные правовые институты, которые могут применяться к договорным отношениям при возникновении кризисной ситуации:

•  обстоятельства непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ);

•  невозможность исполнения обязательства (ст. 416 и 417 ГК РФ).

Ст. 416 ГК РФ позволяет прекратить обязательства, если обе стороны договора объективно не могут их исполнить;

•  существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Положения ст. 451 ГК РФ позволяют инициировать изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Если в вашем договоре не обозначены конкретные виды форс-мажорных обстоятельств, вы можете обратиться к Гражданскому кодексу, где п. 3 ст. 401 устанавливает, что лицо, не исполнившее обязательство или исполнившее его ненадлежащим образом, несёт ответственность, если нет доказательства, что исполнение оказалось невозможным из-за непреодолимой силы (то есть форс-мажора).

Чтобы применить положения о форс-мажоре в конкретных сделках, прежде всего необходимо оценить условия договора – этот пункт должен быть прописан надлежащим образом с подробным перечислением обстоятельств, которые можно считать форс-мажорными. Необходимо проработать стратегию защиты: невозможность исполнения обязательства должна быть связана с текущим коронавирусом. Вы можете апеллировать к указам и актам госорганов, которые уже обозначили коронавирус в качестве обстоятельства непреодолимой силы (например, Постановление Правительства Калининградской области от 16 марта 2020 года № 134 «О введении на территории Калининградской области режима повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Калининградской области и некоторых мерах по предотвращению распространения в Калининградской области новой коронавирусной инфекции», соответствующие распоряжения Роспотребнадзора и т. д.). В остальных случаях применение положений о форс-мажоре – это исключительно добровольная мера.